Capacité d'emprunt : comment la calculer avant de chercher un bien en 2026

En bref : La capacité d'emprunt se calcule en appliquant 35 % de vos revenus nets à l'ensemble de vos charges de crédit. Mais elle intègre aussi le coût de l'assurance dans le TAEG, ce qui peut réduire l'enveloppe disponible si l'assurance choisie est trop chère. Calculer avant de chercher évite les déceptions et les pertes de temps.

Beaucoup d'acheteurs visitent des biens pendant des mois avant de réaliser que leur budget réel est 20 % en dessous de ce qu'ils imaginaient. La capacité d'emprunt ne se résume pas au taux d'intérêt. Elle dépend aussi de l'assurance, des charges existantes et du taux d'usure.

Voici la méthode complète, avec trois exemples chiffrés pour 2026.

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt est le montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter, calculé à partir de vos revenus, de vos charges et du taux du crédit (assurance incluse).

Elle se distingue de la capacité d'achat, qui inclut en plus l'apport personnel disponible.

Formule de base :

Concrètement, si vos revenus nets sont de 4 000 euros par mois, votre charge totale de crédit ne peut pas dépasser 1 400 euros. Cela inclut le prêt immobilier ET tous les crédits à la consommation en cours.

Le taux d'endettement de 35 % : ce que les banques comptent vraiment

Le plafond de 35 % est une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), appliquée par l'ensemble des banques françaises depuis 2021.

Ce taux s'applique aux revenus nets avant impôt. Les banques incluent dans les charges :

• Le futur crédit immobilier (capital + intérêts + assurance)

• Les crédits à la consommation en cours

• Les pensions alimentaires versées

Les revenus locatifs sont pris en compte, généralement à 70 % (coefficient de sécurité).

Ce que les banques n'incluent pas : les charges courantes (loyer futur, factures, alimentation). Seules les dettes financières contractuelles comptent.

Un couple avec 6 000 euros de revenus nets et un crédit voiture de 300 euros dispose d'une capacité de remboursement de 1 800 euros (35 % × 6 000), dont 1 500 euros disponibles pour le prêt immobilier.

L'apport personnel : combien prévoir en 2026 ?

L'apport minimal attendu par les banques couvre généralement les frais de notaire : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Sans apport, le prêt dépasse la valeur du bien (crédit à 110 %), ce que peu de banques acceptent.

En pratique, un apport de 10 à 15 % du prix du bien améliore significativement les conditions de crédit. Les banques proposent de meilleurs taux et acceptent plus facilement les dossiers qui ne sont pas "en limite".

Pour un achat à 300 000 euros dans l'ancien, prévoyez entre 21 000 et 24 000 euros de frais de notaire seuls. L'apport total "confortable" se situe autour de 45 000 euros (15 %).

Pourquoi l'assurance impacte votre capacité d'emprunt

C'est le point que les simulateurs en ligne oublient souvent.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) intègre le coût de l'assurance emprunteur. Si le TAEG dépasse le taux d'usure légal, la banque ne peut pas accorder le prêt, quelles que soient les autres conditions.

En T1 2026, le taux d'usure publié par la Banque de France est de 5,13 % pour les prêts de 20 ans et plus.

Exemple concret :

Sophie, 58 ans, emprunte 200 000 euros sur 15 ans à un taux de 3,80 %. Son assurance groupe bancaire est proposée à 1,10 % du capital initial, soit 183 euros par mois.

Calcul du TAEG :

• Taux crédit : 3,80 %

• Taux assurance ramené en coût annuel : environ 0,80 point de TAEG

• TAEG global : proche de 4,65 %

Elle reste sous le taux d'usure. Mais si son profil de santé entraîne une surprime, le TAEG peut franchir le seuil. Une délégation d'assurance à 0,55 % lui libérerait environ 0,40 point de TAEG, sécurisant l'accès au crédit.

Vérifiez votre situation en 2 minutes sur le simulateur Kidonk avant de déposer votre dossier.

Tableau comparatif : 3 profils, groupe vs délégation

Pour Thomas, la différence semble modérée. Sur 25 ans, elle représente 13 500 euros. Pour Sophie, 92 euros par mois libèrent à la fois du pouvoir d'achat mensuel et sécurisent le TAEG.

Comment obtenir un accord de principe ?

L'accord de principe est une réponse informelle de la banque qui indique sa disposition à financer votre projet. Il ne engage pas la banque. Mais il vous permet de faire des offres sur des biens avec une base solide.

Pour l'obtenir, présentez : vos 3 derniers bulletins de salaire, vos 2 derniers avis d'imposition, un relevé d'identité bancaire, et une description du projet (type de bien, localisation, prix approximatif, apport disponible).

La plupart des banques répondent en 48 à 72 heures. Un courtier peut vous obtenir des réponses de plusieurs établissements simultanément.

L'accord de principe ne mentionne pas encore le coût de l'assurance. C'est le moment de lancer la comparaison des assurances, conformément à la loi Lagarde (article L.313-30 du Code de la consommation) qui garantit votre droit au libre choix de l'assureur.

Durée et mensualité : trouver le bon équilibre

Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total. Voici les deux effets à garder en tête.

Sur le coût total : un crédit de 200 000 euros à 3,70 % coûte 73 200 euros d'intérêts sur 20 ans et 119 700 euros sur 30 ans. La différence est de 46 500 euros.

Sur l'assurance : une durée plus longue n'augmente pas le taux d'assurance mais allonge la période de paiement. Si l'assurance est calculée sur le capital initial (assurance groupe), le coût total augmente proportionnellement à la durée.

La durée optimale dépend de votre situation : si la mensualité courte est supportable, réduire la durée économise plus sur les intérêts et l'assurance que n'importe quelle négociation de taux.

Pour aller plus loin

• Crédit immobilier 2026 : les 9 étapes de A à Z (et où intervient l'assurance)

• Compromis de vente et crédit immobilier : ce que la condition suspensive implique vraiment

• Dossier de prêt immobilier : la liste exacte des pièces justificatives en 2026

• Assurance emprunteur : à quel moment l'intégrer dans votre crédit immobilier ?

• Offre de prêt immobilier : délai légal, comment la lire et les erreurs à éviter

• De l'offre de prêt acceptée aux clés : déblocage des fonds et acte notarié

FAQ

Comment calculer sa capacité d'emprunt soi-même ?
Multipliez vos revenus nets mensuels par 35 %. Soustrayez vos charges de crédit existantes. Le reste est la mensualité disponible pour votre prêt immobilier, assurance incluse. Un simulateur en ligne peut estimer le capital correspondant selon le taux et la durée envisagés.

L'assurance emprunteur entre-t-elle dans le calcul du taux d'endettement ?
Oui. La mensualité du prêt immobilier inclut le remboursement du capital, les intérêts et l'assurance. C'est cette mensualité totale qui est divisée par les revenus pour calculer le taux d'endettement. Une assurance groupe chère peut donc réduire votre capacité d'emprunt de 5 à 15 %.

Qu'est-ce que le taux d'usure et pourquoi est-il important ?
Le taux d'usure est le taux maximal légal que les banques ne peuvent pas dépasser pour un type de crédit donné. En T1 2026, il est de 5,13 % pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus (Banque de France). Si le TAEG de votre dossier dépasse ce seuil, le prêt est refusé. Une assurance trop chère peut faire basculer un dossier au-dessus du taux d'usure.

Un accord de principe engage-t-il la banque ?
Non. L'accord de principe est une réponse de principe, non contractuelle. La banque peut modifier ou refuser le crédit lors de l'instruction formelle du dossier. Seule l'offre de prêt signée est contractuellement engageante.

Peut-on emprunter sans apport en 2026 ?
C'est rare et compliqué. Les banques acceptent exceptionnellement les dossiers sans apport pour des profils très solides (CDI, hauts revenus, primo-accédants avec garanties). L'apport minimal recommandé couvre les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien). Sans apport, le prêt dépasse la valeur du bien, ce que peu d'établissements acceptent.