Profils
Seniors
Cas pratique : une mère et son fils co-emprunteurs en indivision à 73 ans
Publié le :
En bref : Denise, 73 ans, et son fils Julien, 44 ans, achètent un appartement en indivision. La quotité d'assurance du crédit commun est répartie selon qui rembourse réellement, pas selon la part de propriété de chacun. Ce cas chiffré et pédagogique montre le montage, puis projette ce que devient la part de Denise à son décès.
Denise a 73 ans. Elle veut se rapprocher de son fils Julien après le décès de son mari. Seule, sa pension ne suffit pas à rassurer une banque sur un achat de cette taille.
Ce cas est explicitement pédagogique, construit pour illustrer le mécanisme décrit dans l'article sur l'indivision entre parent et enfant co-emprunteurs. Aucun témoignage réel vérifiable n'a été trouvé pour ce montage précis en 2025-2026.
Le montage : un appartement à 180 000 euros
Denise vend son ancienne maison et dégage 130 000 euros comptant. L'appartement visé, proche du domicile de Julien, coûte 180 000 euros. Il manque 50 000 euros.
Julien, 44 ans, cadre en CDI, accepte de devenir co-emprunteur avec sa mère pour ce complément. Les deux deviennent copropriétaires indivis de l'appartement, sans passer par une SCI.
La répartition de propriété suit le financement réel de chacun : Denise a apporté 130 000 euros sur 180 000, soit 72 % du prix. Julien porte le crédit de 50 000 euros, soit 28 %. Cette répartition est actée dans l'acte d'achat chez le notaire.
La quotité d'assurance : une répartition différente de la propriété
Le crédit commun de 50 000 euros est souscrit sur 10 ans. Denise n'a pas les revenus pour en assumer une part significative : sa pension couvre déjà son quotidien, sans marge pour une nouvelle mensualité conséquente. C'est Julien qui rembourse l'essentiel du crédit, avec ses revenus d'activité.
La banque accepte une quotité d'assurance de 90 % sur Julien et seulement 10 % sur Denise, bien que sa part de propriété soit de 72 %. Cette répartition reflète qui supporte réellement l'effort de remboursement, pas la répartition de propriété fixée dans l'acte.
Co-emprunteur | Part de propriété | Quotité d'assurance | Base de calcul de la prime |
|---|---|---|---|
Denise, 73 ans | 72 % | 10 % | 5 000 € (10 % de 50 000 €) |
Julien, 44 ans | 28 % | 90 % | 45 000 € (90 % de 50 000 €) |
Prime mensuelle estimée : environ 3,50 euros pour la part de Denise (tarif senior sur une base réduite à 5 000 euros) et 4,50 euros pour la part de Julien (tarif jeune actif sur 45 000 euros). Le capital modeste et la quotité asymétrique maintiennent le coût total très bas, malgré l'écart d'âge entre les deux co-emprunteurs.
Estimez votre propre montage familial sur le simulateur Kidonk.
Projection : ce que devient la part de Denise à son décès
Dix ans plus tard, le crédit est soldé. L'appartement, réévalué, vaut désormais 210 000 euros. La part de Denise, toujours 72 % puisque l'indivision n'a pas été modifiée, représente 151 200 euros.
Contrairement à un usufruit démembré qui s'éteindrait sans taxation, cette part en pleine propriété entre dans la succession classique de Denise. Julien, son unique héritier dans ce scénario, bénéficie de l'abattement de 100 000 euros. La base taxable résiduelle s'élève à 51 200 euros.
Appliqué au barème progressif des droits de succession en ligne directe, ce montant génère environ 8 400 euros de droits, répartis sur les tranches successives du barème. Julien devient alors seul propriétaire de l'appartement, à charge pour lui de régler ces droits, éventuellement par un délai de paiement fractionné auprès de l'administration fiscale.
Ce que ce montage n'a pas permis d'éviter. Contrairement à la donation-partage de parts de SCI démembrées, qui gèle la valeur taxable au jour de la transmission, l'indivision classique transmet la valeur du bien au jour du décès, y compris sa revalorisation. Denise et Julien ont choisi la simplicité d'un achat direct plutôt que l'optimisation successorale d'un montage sociétaire, un arbitrage cohérent pour un achat ponctuel de ce montant.
Le point de vigilance qu'ils ont anticipé
Julien rembourse 90 % du crédit alors qu'il ne détient que 28 % de la propriété. Sans compensation prévue, cet écart créerait une créance d'indivision en sa faveur, à régler lors d'une éventuelle vente ou lors de la succession de Denise.
Denise et Julien ont documenté cet écart dans une convention d'indivision signée avec l'acte d'achat, précisant que le remboursement du crédit par Julien ne constitue pas une contribution supplémentaire à sa part de propriété, mais un service rendu à sa mère, sans contrepartie en nature. Cette clarification écrite évite toute ambiguïté si un désaccord survenait plus tard, ou si Denise avait eu d'autres enfants susceptibles de contester la répartition.
Ce que la banque a vérifié avant d'accepter le dossier
Le notaire et la banque ont examiné ce montage sous deux angles distincts avant de le valider. Le premier concernait la cohérence entre l'apport de Denise et sa part de propriété affichée : les 130 000 euros versés comptant devaient être tracés jusqu'à la vente de son ancienne maison, pour écarter tout soupçon de financement occulte par un tiers.
Le second portait sur la capacité réelle de Julien à absorber 90 % de la mensualité d'assurance et l'essentiel du remboursement du capital, en plus de ses charges existantes. La banque a demandé ses trois derniers avis d'imposition et un état de son endettement en cours, exactement comme pour un emprunteur seul de son âge. Le lien familial avec Denise n'a dispensé Julien d'aucune de ces vérifications habituelles.
Pour aller plus loin
Enfant co-emprunteur d'un parent senior : comment fonctionne l'indivision hors SCI
SCI et succession : la donation-partage de parts démembrées avant d'emprunter
Cas pratique : une SCI aux parts déjà démembrées pour financer un achat à 77 ans
FAQ
Pourquoi la quotité d'assurance de Denise est-elle de 10 % alors qu'elle possède 72 % du bien ?
Parce que la quotité d'assurance suit qui rembourse réellement le crédit, pas la répartition de propriété. Julien porte l'essentiel de l'effort financier avec ses revenus d'activité, la banque calibre donc son assurance à 90 %, contre 10 % seulement pour Denise.
La part de Denise aurait-elle échappé aux droits de succession avec un autre montage ?
Oui, en partie. Une donation-partage de parts de SCI démembrées aurait gelé la valeur taxable au jour de la donation, évitant que la revalorisation du bien sur 10 ans n'entre dans le calcul des droits. L'indivision classique ne bénéficie pas de cet avantage.
Que se passe-t-il si Julien avait des frères et sœurs ?
La part de Denise se répartirait alors entre tous ses enfants selon les règles de la succession classique, chacun bénéficiant de son propre abattement de 100 000 euros. Cela créerait potentiellement une nouvelle indivision entre les héritiers sur cette quote-part, à anticiper dès l'achat initial.
Pourquoi documenter par écrit l'écart entre remboursement et part de propriété ?
Pour éviter deux risques : une créance d'indivision non compensée qui complique un futur partage, et un risque de requalification en donation déguisée si l'administration fiscale estime que le financement disproportionné masque en réalité une donation non déclarée entre le parent et l'enfant.
Sources : articles 815 et suivants du Code civil (régime de l'indivision) ; service-public.gouv.fr F14198 (abattement et barème donation-succession parent-enfant)
