Fondamentaux
Définition et rôle
Les rôles stricts de chaque assurance lors d'un achat immobilier
20 janv. 2026
La banque vous demande une assurance emprunteur. Le notaire vous parle d'assurance habitation. L'agent immobilier vous conseille de ne pas traîner. Vous ne savez plus où donner de la tête.
À quel moment exactement intervient chaque assurance ? Qui vérifie quoi, et quand ? Peut-on emménager sans avoir tout finalisé ? Risque-t-on de rater la signature pour un papier manquant ?
Ce guide chronologique vous explique le rôle précis de chaque assurance, de votre premier rendez-vous banque jusqu'à votre installation. Pour comprendre d'abord les différences fondamentales entre ces deux assurances, consultez notre guide complet. Pour que le jour J, vous ne découvriez pas une mauvaise surprise.
Avant la signature chez le notaire : qui intervient quand ?
Phase 1 : L'accord de principe de la banque (J-60 à J-45)
Vous avez trouvé votre bien. Votre offre d'achat est acceptée. Vous allez voir votre banquier pour obtenir un accord de principe.
Ce qui se passe à ce stade :
La banque vous demande un dossier complet : revenus, charges, apport, situation familiale. Elle évalue votre capacité d'emprunt et vous donne un accord de principe oral ou écrit.
Assurance emprunteur : La banque vous remet une Fiche Standardisée d'Information (FSI). Ce document liste les garanties minimales qu'elle exige pour vous accorder le prêt : Décès (DC), Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA), Incapacité Temporaire Totale (ITT), Invalidité Permanente (IPT).
Important : C'est le moment de comparer. Vous avez le droit de refuser l'assurance de la banque et de choisir un assureur externe (délégation d'assurance). Vous pouvez économiser 30% à 50% sur le coût total de l'assurance emprunteur en comparant avec des assureurs externes.
Assurance habitation : Pas encore nécessaire à ce stade. La banque n'en parle généralement pas lors de l'accord de principe. Elle se concentre sur l'assurance emprunteur.
Action à faire : Comparez immédiatement plusieurs assurances emprunteur (banque vs assureurs externes). Vous avez 6 à 8 semaines devant vous avant la signature définitive. C'est le moment idéal.
Phase 2 : L'offre de prêt officielle (J-45 à J-30)
La banque vous envoie l'offre de prêt par courrier recommandé. C'est un document officiel, contractuel, que vous devrez signer après un délai de réflexion obligatoire de 10 jours.
Ce qui se passe à ce stade :
Assurance emprunteur : L'offre de prêt DOIT mentionner votre assurance emprunteur. La banque ne peut pas éditer l'offre de prêt sans avoir une assurance validée (la sienne ou une délégation externe que vous avez souscrite).
Si vous avez choisi une délégation externe : La banque vérifie que votre contrat externe respecte bien l'équivalence de garanties (conformité à la FSI). Elle a 10 jours ouvrés pour vous répondre. Si elle accepte, elle inclut cette assurance dans l'offre de prêt. Si elle refuse, elle doit motiver par écrit (garanties insuffisantes).
Assurance habitation : Toujours pas exigée à ce stade par la banque. Mais c'est le bon moment pour commencer vos recherches. Vous savez maintenant quel bien vous achetez, sa surface, sa localisation. Vous pouvez demander des devis.
Action à faire : Si vous avez opté pour une délégation d'assurance emprunteur, finalisez votre souscription AVANT la date d'édition de l'offre de prêt (généralement 3 à 4 semaines après l'accord de principe).
Phase 3 : La préparation de l'acte authentique (J-20 à J-10)
Vous avez signé l'offre de prêt (après les 10 jours de réflexion). Le notaire prépare l'acte authentique de vente. La date de signature définitive approche.
Ce qui se passe à ce stade :
Le notaire : Il vérifie que vous avez prévu de souscrire une assurance habitation. Certains notaires demandent une attestation provisoire. D'autres se contentent d'une confirmation orale.
Pourquoi le notaire s'en soucie ? Il a un devoir de conseil. Il sait que vous allez devenir propriétaire et que vous devez protéger votre bien. De plus, si vous achetez en copropriété, l'assurance responsabilité civile est obligatoire par la loi dès le jour de la signature.
Assurance habitation : C'est maintenant qu'il faut souscrire. Idéalement 7 à 15 jours avant la signature. Vous demandez une prise d'effet au jour de la signature (ou au jour de la remise des clés si différent).
Point crucial : Même si légalement vous avez jusqu'à la remise des clés pour souscrire, de nombreux notaires et banques exigent une attestation d'assurance habitation le jour de la signature, surtout en copropriété.
Action à faire : Souscrivez votre assurance habitation maintenant. Comparez 3-4 devis (comparateurs en ligne, assureurs directs, banque). Choisissez le meilleur rapport qualité/prix. Demandez une prise d'effet au jour J.
Le jour de la signature chez le notaire (Jour J)
C'est le grand jour. Vous signez l'acte authentique. Vous devenez officiellement propriétaire. L'argent du prêt est débloqué par la banque et versé au vendeur.
Ce qui se passe à ce stade :
L'assurance emprunteur : vérification finale par la banque
Le banquier : Il vérifie une dernière fois que votre assurance emprunteur est bien en place et qu'elle prend effet ce jour-là. Il peut demander :
L'attestation d'assurance
La confirmation que les garanties sont équivalentes à la FSI
La confirmation de la quotité (100% si emprunteur seul, 100%+100% ou 50%+50% si co-emprunt)
Si tout est en ordre : Le banquier donne le feu vert. Les fonds sont débloqués.
Si problème : Si votre assurance n'est pas validée ou si vous n'en avez pas, la banque peut REFUSER de débloquer les fonds. La vente ne peut pas se concrétiser. La signature est reportée. Vous risquez de perdre le bien.
Cas particulier de la délégation externe : Si vous avez souscrit une assurance externe (pas celle de la banque), vérifiez 2-3 jours avant la signature que la banque a bien reçu et validé votre attestation. Ne laissez rien au hasard.
L'assurance habitation : rappel du notaire
Le notaire : Il vous rappelle (souvent oralement pendant la signature) que vous devez assurer le bien dès la prise de possession. Il peut demander une attestation provisoire.
En copropriété : L'assurance responsabilité civile est obligatoire dès la signature. Le syndic peut vous la réclamer dans les jours qui suivent. Si vous n'en avez pas, le syndic peut souscrire une assurance d'office à vos frais (et c'est toujours plus cher).
En maison individuelle : Aucune obligation légale, mais le notaire vous conseille fortement de souscrire. Si vous n'avez pas encore souscrit, faites-le dans les 48h suivant la signature.
Point crucial : Même si vous ne récupérez les clés que 7 jours après la signature (cas fréquent), vous êtes propriétaire dès la signature. Vous êtes donc responsable du bien dès cet instant. Un sinistre peut survenir entre la signature et la remise des clés. Sans assurance, vous êtes responsable.
Après la signature et l'emménagement : comment les assurances interviennent
Vous avez les clés. Vous emménagez. Vos deux assurances sont en place. Comment vont-elles intervenir concrètement si un problème survient ?
Scénario 1 : Arrêt de travail longue durée (ITT)
Situation : Laura, 34 ans, développe un cancer 18 mois après son achat. Arrêt de travail : 18 mois (chimio, opération, convalescence).
Mensualités de prêt : 1 150€/mois
Ce qui se passe :
Mois 1-3 (franchise 90 jours) : Laura paie ses mensualités avec ses indemnités journalières de la Sécu + mutuelle (environ 60-70% de son salaire). C'est difficile financièrement mais gérable sur 3 mois.
Mois 4-18 : L'assurance emprunteur prend le relais. Elle paie directement à la banque 1 150€/mois pendant 15 mois. Laura ne débourse rien. Total pris en charge : 17 250€.
Mois 19 : Laura reprend le travail. Elle recommence à payer ses mensualités normalement.
Assurance habitation : N'intervient pas. Aucun sinistre matériel. La maison est en parfait état.
Leçon : L'assurance emprunteur a protégé la capacité de Laura à rembourser pendant sa maladie. Pour comprendre exactement ce que couvre l'assurance emprunteur en cas de maladie, consultez notre guide détaillé.
Scénario 2 : Incendie dans la maison (assurance habitation)
Situation : Mehdi, 29 ans, subit un incendie dans sa cuisine 6 mois après son emménagement. Court-circuit électrique. Feu rapidement maîtrisé par les pompiers mais dégâts importants.
Dégâts :
Cuisine entièrement détruite : 18 000€
Salon attenant (murs noircis, plafond endommagé) : 8 000€
Électricité à refaire dans toute la zone : 5 000€
Nettoyage après sinistre : 4 000€
Total : 35 000€
Ce qui se passe :
Jour 0 : Mehdi appelle son assurance habitation. Déclaration par téléphone, confirmée par courrier recommandé sous 5 jours.
Jour 3 : Un expert mandaté par l'assurance se déplace. Il constate les dégâts, prend des photos, établit un rapport.
Jour 10 : L'assurance valide la prise en charge. Indemnisation : 35 000€ - franchise 0€ (incendie) = 35 000€.
Jour 30 : Mehdi reçoit le virement. Il engage les travaux (électricien, peintre, cuisiniste).
Pendant les travaux (3 mois) : L'assurance habitation prend en charge son relogement temporaire dans un hôtel/location meublée : 3 000€ supplémentaires.
Total pris en charge par l'assurance habitation : 38 000€
Assurance emprunteur : N'intervient pas. Mehdi est en bonne santé, il travaille normalement, il continue à payer ses mensualités de 980€/mois sans problème.
Leçon : L'assurance habitation a sauvé Mehdi de 38 000€ de frais. Sans elle, il aurait dû payer de sa poche ou s'endetter davantage. L'assurance emprunteur ne couvre jamais les sinistres matériels.
Scénario 3 : Double sinistre (les deux assurances interviennent)
Situation : Un couple (Tom et Marie) subit une inondation catastrophique + Tom fait un burn-out grave suite au stress.
Inondation (catastrophe naturelle reconnue) :
Rez-de-chaussée inondé : 45 000€ de dégâts
Meubles détruits : 12 000€
Relogement 6 mois : 5 400€
Total dégâts matériels : 62 400€
Burn-out de Tom :
Arrêt de travail : 7 mois
Mensualités de prêt : 1 300€/mois
Ce qui se passe :
Assurance habitation intervient sur les dégâts matériels :
Indemnisation : 62 400€ - franchise catastrophe naturelle 380€ = 62 020€
Tom et Marie font réparer la maison et rachètent des meubles
Assurance emprunteur intervient sur l'arrêt de travail de Tom :
Franchise ITT : 90 jours (3 mois)
Mois 1-3 : Tom et Marie paient avec indemnités journalières (difficile)
Mois 4-7 : L'assurance ITT prend le relais et paie 1 300€/mois × 4 mois = 5 200€
Total des deux assurances : 67 220€ de prise en charge
Leçon : Les deux assurances ont travaillé en parallèle, chacune sur son périmètre. L'une a payé les TRAVAUX, l'autre a payé le PRÊT. Aucun doublon. Aucun chevauchement. Complémentarité parfaite.
Timeline récapitulative : quand souscrire quoi ?
Voici une timeline visuelle pour ne rien oublier :
J-60 (Accord de principe banque)
✅ Recevoir la FSI (Fiche Standardisée d'Information)
✅ Commencer à comparer les assurances emprunteur
❌ Pas encore d'assurance habitation nécessaire
J-45 (Recherche assurance emprunteur)
✅ Demander 3-5 devis assurance emprunteur
✅ Comparer banque vs délégation externe
✅ Choisir le meilleur contrat (garanties équivalentes + prix)
❌ Pas encore d'assurance habitation
J-30 (Souscription assurance emprunteur)
✅ Souscrire l'assurance emprunteur choisie
✅ Transmettre l'attestation à la banque (si délégation)
✅ Recevoir l'offre de prêt officielle
🟡 Commencer à chercher une assurance habitation (devis)
J-15 (Souscription assurance habitation)
✅ Comparer 3-4 devis assurance habitation
✅ Souscrire avec prise d'effet au jour J (ou remise des clés)
✅ Recevoir l'attestation provisoire
✅ Prévenir le notaire que vous avez une assurance
J-7 (Vérifications finales)
✅ Vérifier que la banque a bien validé l'assurance emprunteur
✅ Vérifier que vous avez l'attestation d'assurance habitation
✅ Appeler le notaire si questions
JOUR J (Signature chez le notaire)
✅ Apporter attestation assurance emprunteur (si demandée)
✅ Apporter attestation assurance habitation (surtout si copropriété)
✅ Signer l'acte authentique
✅ Devenir propriétaire
J+1 à J+7 (Remise des clés et emménagement)
✅ Vérifier que l'assurance habitation est bien active
✅ Faire l'état des lieux d'entrée
✅ Emménager en toute sécurité
Les 3 erreurs fatales à éviter
Erreur n°1 : Attendre la dernière semaine pour souscrire l'assurance emprunteur
Ce qui se passe : Vous pensez que 1 semaine suffit. Vous demandez des devis, vous comparez, vous souscrivez 5 jours avant la signature.
Problème : Si vous avez des antécédents médicaux (même légers), l'assureur peut demander des examens complémentaires. Délai : 2 à 4 semaines. Vous n'avez plus le temps. Vous êtes obligé de prendre l'assurance de la banque (plus chère) en urgence.
Solution : Commencez vos démarches 6 à 8 semaines avant la signature. Vous aurez le temps de comparer, de passer les examens si nécessaire, et d'économiser 5 000 à 15 000€ sur la durée du prêt.
Erreur n°2 : Croire qu'on peut emménager sans assurance habitation
Ce qui se passe : Vous pensez : "Je prendrai l'assurance habitation dans 2 semaines, après le déménagement, quand j'aurai le temps."
Problème : Un sinistre survient pendant ces 2 semaines (dégât des eaux, incendie, vol). Vous n'êtes pas assuré. Vous payez tout de votre poche. 20 000€, 50 000€, 100 000€ selon les dégâts.
De plus : Si vous êtes en copropriété, vous êtes en infraction légale dès la première seconde sans assurance RC. Le syndic peut vous poursuivre.
Solution : Souscrivez AVANT la signature, avec prise d'effet au jour de la signature ou de la remise des clés. Ne prenez jamais le risque de rester ne serait-ce qu'une heure sans assurance habitation.
Erreur n°3 : Ne pas vérifier l'équivalence de garanties (délégation)
Ce qui se passe : Vous souscrivez une assurance emprunteur externe moins chère. Vous l'envoyez à la banque 3 jours avant la signature. La banque refuse : "Garanties non équivalentes. Franchise ITT 180 jours au lieu de 90 jours exigés."
Problème : Vous n'avez plus le temps de corriger. Vous êtes obligé de souscrire l'assurance de la banque en urgence. Vous perdez l'opportunité d'économiser 10 000€.
Solution : Comparez TOUJOURS avec la FSI (Fiche Standardisée d'Information). Vérifiez ligne par ligne que votre contrat externe respecte tous les critères. Envoyez le dossier à la banque au moins 3 semaines avant la signature pour avoir le temps de corriger si refus.
Conclusion : anticipez, ne subissez pas
L'achat immobilier est un marathon administratif. Deux assurances sont nécessaires. Elles interviennent à des moments différents. Elles protègent des choses différentes.
Assurance emprunteur : Indispensable pour obtenir le prêt. Vérifiée par la banque avant déblocage des fonds. À souscrire 6-8 semaines avant la signature.
Assurance habitation : Nécessaire dès la prise de possession. Vérifiée (parfois) par le notaire. À souscrire 7-15 jours avant la signature.
Les deux sont complémentaires. L'une protège votre prêt (si vous ne pouvez plus payer). L'autre protège votre bien (si la maison est endommagée).
Prochaines étapes :
✅ Dès l'accord de principe de la banque : lancez vos recherches d'assurance emprunteur
✅ 3 semaines avant la signature : souscrivez votre assurance habitation
✅ 1 semaine avant la signature : vérifiez que vous avez bien les deux attestations
Pour en savoir plus sur vos obligations légales en matière d'assurance habitation, consultez notre guide détaillé.
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Pour aller plus loin :
