Refuser l'assurance emprunteur : les 5 risques réels (et qui peut s'en passer)

• La question taboue : Puis-je emprunter 250 000 € sur 25 ans... sans assurance ?

• La réponse technique : Oui, légalement l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire.

• La réalité pratique : 99,5% des prêts immobiliers sont assurés. Et il y a de bonnes raisons à cela.

Ce guide examine objectivement les 5 risques concrets que vous prenez en refusant l'assurance emprunteur, les scénarios réels qui peuvent survenir, et les rares profils pour qui ce choix peut être défendable.

Spoiler : Si vous hésitez à vous assurer à cause du coût, il existe des solutions bien plus intelligentes que de ne pas s'assurer du tout. Nous les détaillerons en fin d'article.

L'assurance emprunteur n'est pas obligatoire... mais

Ce que dit la loi

Aucun texte de loi français n'impose l'assurance emprunteur.

Ni le Code de la consommation, ni le Code monétaire et financier ne mentionnent d'obligation d'assurance pour l'emprunteur.

Ce qui est obligatoire :

• Pour la banque : Avoir une garantie de remboursement (article L313-1 Code monétaire et financier)

• Pour l'emprunteur : Rien du tout, légalement

Ce qu'exigent les banques

Dans la pratique : 99,5% des prêts immobiliers incluent une assurance emprunteur.

Pourquoi ?

Les banques ont le droit de conditionner l'octroi du prêt à une garantie. Cette garantie peut prendre plusieurs formes :

• Assurance emprunteur (99,5% des cas)

• Hypothèque renforcée (0,3% des cas)

• Nantissement d'actifs financiers (0,2% des cas)

• Cautionnement personnel (< 0,1% des cas)

Source : Banque de France, Observatoire du crédit immobilier 2024

Résultat : Refuser l'assurance = refus de prêt dans 99% des cas.

Exception : Vous possédez un patrimoine significatif (> 500 000 €) et proposez une garantie alternative (voir notre article sur les alternatives au prêt sans assurance).

Pour comprendre pourquoi les banques exigent cette garantie, consultez notre analyse Assurance obligatoire ou facultative : la vérité juridique.

Les 5 risques majeurs de ne pas s'assurer

Imaginons que vous trouviez une banque acceptant de vous prêter sans assurance (hypothèse théorique ou avec garantie alternative). Quels risques prenez-vous réellement ?

Risque 1 : Décès de l'emprunteur → Dette transmise aux héritiers

Scénario :

Thomas, 38 ans, emprunte 280 000 € sur 25 ans sans assurance (via garantie hypothécaire sur bien familial). Il décède dans un accident de voiture après 8 ans de remboursement.

Capital restant dû : 220 000 €

Que se passe-t-il ?

La dette est transmise à ses héritiers :

• Son épouse Sarah

• Leurs deux enfants (10 et 7 ans)

3 options pour Sarah :

Option A : Acceptation pure et simple de la succession

• Sarah hérite du bien immobilier (valeur 350 000 €)

• MAIS elle doit rembourser les 220 000 € restants

• Mensualité : 1 180 € à payer seule (au lieu de 1 180 € à deux)

• Avec un seul salaire de 2 200 €, impossible à assumer

Option B : Renonciation à la succession

• Sarah n'hérite de rien (ni bien, ni dette)

• La banque saisit le bien hypothéqué

• Sarah et les enfants se retrouvent sans logement

Option C : Acceptation à concurrence de l'actif net

• Sarah vend le bien (350 000 €)

• Rembourse la banque (220 000 €)

• Garde le reste (130 000 €)

• MAIS perd le logement familial

Verdict : Dans les 3 cas, la famille perd soit le logement, soit une grande partie de son patrimoine.

Avec assurance :

• Coût total sur 25 ans : 15 000 € (0,12% TAEA)

• En cas de décès : Dette intégralement remboursée par l'assurance

• Sarah et les enfants gardent le logement sans dette

Arbitrage :

Sans assurance : Économie de 15 000 € / Risque de perdre 220 000 €
Avec assurance : Coût de 15 000 € / Sécurité totale pour la famille

Risque 2 : Invalidité permanente → Revenus amputés, dette intacte

Scénario :

Marie, 42 ans, cadre commerciale, emprunte 200 000 € sur 20 ans sans assurance. À 48 ans, elle est victime d'un AVC la laissant avec une invalidité permanente à 80%.

Situation avant l'AVC :

• Salaire : 3 500 €/mois

• Mensualité prêt : 1 050 €

• Reste à vivre : 2 450 €

Situation après l'AVC :

• Pension d'invalidité : 1 400 €/mois (40% du salaire)

• Mensualité prêt : 1 050 € (inchangée)

• Reste à vivre : 350 €/mois

Capital restant dû : 142 000 € (12 ans de prêt restants)

Conséquences :

Immédiat :

• Impossible de payer la mensualité de 1 050 € avec 1 400 € de revenus

• Impayés qui s'accumulent dès le mois suivant

3 mois plus tard :

• Mise en demeure de la banque

• 3 mensualités impayées = 3 150 €

• Frais de recouvrement : 150 €

6 mois plus tard :

• Procédure de saisie immobilière engagée

• Frais de procédure : 3 000 € à 5 000 €

• Vente forcée du bien aux enchères

12 mois plus tard :

• Bien vendu aux enchères : 170 000 € (au lieu de 220 000 € en vente classique)

• Remboursement banque : 142 000 € + frais 8 000 € = 150 000 €

• Reste à Marie : 20 000 €

• Marie se retrouve sans logement, invalide, avec 20 000 € d'épargne

Avec assurance IPT (Invalidité Permanente Totale ≥ 66%) :

• Coût supplémentaire : +0,04% TAEA = 4 000 € sur 20 ans

• En cas d'invalidité à 80% : Prise en charge 100% du capital restant dû

• Marie garde son logement, zéro mensualité à payer

Arbitrage :

Sans assurance : Économie de 4 000 € / Risque de perdre 142 000 € + logement
Avec garantie IPT : Coût de 4 000 € / Sécurité en cas d'invalidité

Risque 3 : Incapacité temporaire → Arrêt de revenus, mensualités maintenues

Scénario :

Julien, 35 ans, artisan plombier, emprunte 180 000 € sur 20 ans sans assurance. À 39 ans, il se blesse gravement au dos (hernie discale sévère) nécessitant une opération et 6 mois d'arrêt de travail.

Revenus en arrêt de travail :

• Mois 1 à 3 : Indemnités journalières Sécurité sociale = 50% du salaire = 1 400 €/mois

• Mois 4 à 6 : Indemnités complémentaires employeur = 60% du salaire = 1 680 €/mois

Mensualité prêt : 980 €/mois (inchangée)

Budget sur 6 mois :

Revenus totaux : (1 400 × 3) + (1 680 × 3) = 9 240 €
Mensualités prêt : 980 × 6 = 5 880 €
Autres charges (alimentation, énergie, voiture) : 4 000 €
Total dépenses : 9 880 €
Déficit : -640 €

Conséquences :

Julien doit puiser dans son épargne de sécurité (3 000 €) pour payer les mensualités.

Problème : Après 6 mois, son épargne est épuisée. S'il devait s'arrêter à nouveau (récidive du dos, autre pathologie), il ne pourrait plus payer.

Avec garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) :

• Coût supplémentaire : +0,06% TAEA = 6 000 € sur 20 ans

• En cas d'arrêt > 90 jours : Prise en charge 100% des mensualités

• Julien garde son épargne intacte

Arbitrage :

Sans ITT : Économie de 6 000 € / Risque d'épuiser épargne à chaque arrêt long
Avec garantie ITT : Coût de 6 000 € / Sécurité en cas d'arrêt > 3 mois

Risque 4 : Co-emprunteur survivant → Devoir assumer 100% seul

Scénario :

Paul et Sophie, tous deux 45 ans, empruntent ensemble 300 000 € sur 20 ans sans assurance. Chacun gagne 2 500 €/mois. Mensualité : 1 600 €.

Quotité sans assurance : Chacun doit rembourser 50% en cas de décès de l'autre.

Budget initial (couple) :

• Revenus : 5 000 €

• Mensualité : 1 600 €

• Reste à vivre : 3 400 € → Confortable

Paul décède après 10 ans (capital restant dû : 175 000 €)

Budget de Sophie (seule) :

• Revenus : 2 500 €

• Mensualité : 1 600 € (inchangée !)

• Reste à vivre : 900 € → Impossible à tenir

Solutions pour Sophie :

Solution A : Vendre le bien

• Perte du logement familial

• Stress supplémentaire dans un moment de deuil

Solution B : Demander un rééchelonnement du prêt

• Allongement de 10 ans (durée totale : 30 ans au lieu de 20)

• Mensualité réduite à 980 €

• MAIS coût supplémentaire des intérêts : +25 000 €

Solution C : Emprunter pour rembourser (crédit revolving, etc.)

• Taux d'intérêt très élevé (8 à 15%)

• Spirale d'endettement

Avec assurance à 100% sur chaque tête :

• Coût supplémentaire : +0,12% TAEA = 12 000 € sur 20 ans

• En cas de décès de Paul : Prêt intégralement remboursé

• Sophie garde le logement sans aucune mensualité

Arbitrage pour un couple :

Sans assurance 100/100 : Économie de 12 000 € / Risque de devoir tout assumer seul
Avec assurance 100/100 : Coût de 12 000 € / Sécurité totale pour le survivant

Risque 5 : Accident / Maladie grave avant 50 ans → Statistiquement sous-estimé

Idée reçue : "Je suis jeune et en bonne santé, il ne va rien m'arriver."

Réalité statistique :

Source : Insee, Tables de mortalité 2024 + Drees, Enquête Handicap-Santé 2023

Traduction : Sur 100 emprunteurs de 30 ans :

• 4 décéderont avant 60 ans

• 12 deviendront invalides avant 60 ans

• Soit 16 sur 100 connaîtront un sinistre majeur

Causes principales d'invalidité avant 60 ans :

1. Cancer (28% des invalidités) : 400 000 nouveaux cas/an en France

2. Maladies cardiovasculaires (22%) : AVC, infarctus

3. Accidents (18%) : Route, travail, domestiques

4. Maladies du dos (12%) : Hernies, sciatiques chroniques

5. Troubles psychiques (11%) : Dépression sévère, burn-out

6. Diabète et complications (9%)

Probabilité cumulée sur 25 ans de prêt :

Un emprunteur de 35 ans sur 25 ans a :

• 1 chance sur 10 de décéder avant la fin du prêt

• 1 chance sur 4 de connaître une invalidité temporaire ou permanente

Conclusion : Ce n'est PAS un risque négligeable.

Comparaison : Coût assurance vs Risque non-assuré

Voici la réalité chiffrée pour un prêt moyen.

Profil : Couple, 35 ans, non-fumeurs, prêt 250 000 € sur 25 ans

Scénario A : Avec assurance complète (Décès + PTIA + IPT + ITT)

Coût mensuel : 52 €
Coût total sur 25 ans : 15 600 €

Protection :

• Décès : Prêt intégralement remboursé

• PTIA : Prêt intégralement remboursé

• IPT (invalidité ≥ 66%) : Prêt intégralement remboursé

• ITT (arrêt > 90 jours) : Mensualités prises en charge

Tranquillité d'esprit : Totale

Scénario B : Sans assurance

Économie : 15 600 € sur 25 ans

Exposition au risque :

Si sinistre à mi-parcours (année 12) :

• Capital restant dû : 155 000 €

• Perte potentielle : 155 000 € (vs économie de 15 600 €)

Ratio risque/économie : 10 pour 1

Vous économisez 15 600 €... mais risquez de perdre 155 000 € + votre logement.

Comparaison avec d'autres assurances :

Paradoxe : On assure sa voiture à 15 000 € sans hésiter, mais on hésite à assurer sa dette de 250 000 €.

Qui peut raisonnablement se passer d'assurance emprunteur ?

Attention : Même dans les profils ci-dessous, l'assurance reste fortement recommandée. Mais voici les rares cas où le choix de ne pas s'assurer peut être défendable.

Profil 1 : Le patrimoine très conséquent

Critères cumulatifs :

• Patrimoine financier liquide ≥ 2x le capital emprunté

• Revenus du capital ≥ mensualités du prêt

• Pas de charge de famille (ou famille financièrement autonome)

Exemple :

Monsieur D., 58 ans, investisseur, souhaite emprunter 300 000 € pour un investissement locatif.

Patrimoine :

• Assurance-vie : 800 000 €

• PEA : 250 000 €

• Résidence principale sans dette : 600 000 €

Revenus :

• Retraite : 4 500 €/mois

• Revenus fonciers : 2 800 €/mois

• Dividendes : 1 200 €/mois

Mensualité prêt : 1 600 €/mois

Logique :

En cas de décès :

• Assurance-vie (800k€) > largement suffisante pour rembourser le prêt (300k€)

• Héritiers conservent 500k€ + résidence principale + PEA

En cas d'invalidité :

• Revenus du capital (4 000 €/mois) > mensualité (1 600 €)

• Pas de perte de revenus d'activité (déjà retraité)

Conclusion : Monsieur D. peut raisonnablement se passer d'assurance emprunteur.

Mais attention : Il devra convaincre la banque d'accepter une garantie alternative (hypothèque ou nantissement).

Profil 2 : Le célibataire sans héritier, proche de la retraite

Critères cumulatifs :

• Célibataire sans enfant

• Pas d'héritier direct à protéger

• Proche de la fin de remboursement du prêt

• Patrimoine permettant d'absorber la dette

Exemple :

Madame R., 62 ans, célibataire, emprunte 120 000 € sur 10 ans pour sa résidence secondaire.

Patrimoine :

• Résidence principale sans dette : 280 000 €

• Épargne : 80 000 €

Logique :

En cas de décès :

• Héritiers éloignés (neveux) hériteront de : 280k€ (maison) + 80k€ (épargne) - 120k€ (dette) = 240k€ net

• Les héritiers ne sont pas dans le besoin

En cas d'invalidité :

• Madame R. pourrait vendre la résidence secondaire (objet du prêt) sans difficulté car ce n'est pas son domicile principal

Conclusion : Madame R. peut envisager de ne pas s'assurer.

Profil 3 : L'investisseur immobilier aguerri sur du locatif

Critères cumulatifs :

• Investissement locatif (pas résidence principale)

• Loyers ≥ 110% de la mensualité de prêt

• Patrimoine immobilier existant permettant de vendre en cas de problème

Exemple :

Monsieur L., 48 ans, investisseur, possède déjà 3 biens locatifs. Il emprunte 200 000 € pour un 4ème appartement.

Rentabilité du bien :

• Loyer : 1 350 €/mois

• Mensualité prêt : 1 100 €/mois

• Cashflow positif : +250 €/mois

Patrimoine :

• 3 appartements locatifs valeur totale : 520 000 €

• Résidence principale sans dette : 350 000 €

Logique :

En cas de décès ou invalidité :

• Le loyer continue de payer la mensualité (1 350 € > 1 100 €)

• Si besoin, vente d'un des 3 autres appartements pour solder la dette

• Pas de risque pour la résidence principale

Conclusion : Monsieur L. peut envisager de ne pas s'assurer CE prêt spécifique (mais il devrait assurer sa résidence principale).

Les profils qui NE DOIVENT PAS se passer d'assurance

❌ Primo-accédant : Premier achat, pas de patrimoine de secours
❌ Famille avec enfants : Protéger le conjoint et les enfants est essentiel
❌ Revenus modestes : Pas d'épargne de sécurité pour absorber un choc
❌ Mono-emprunteur : Pas de co-emprunteur pour prendre le relais
❌ Prêt sur résidence principale : Perte du logement familial inacceptable
❌ Longue durée de prêt (> 20 ans) : Probabilité de sinistre trop élevée
❌ Profession à risque (BTP, transport) : Accidents professionnels fréquents

Les fausses bonnes idées pour économiser

Fausse bonne idée 1 : "Je prends juste Décès/PTIA, ça suffit"

Logique : Économiser en ne prenant que les garanties minimales.

Problème :

Les garanties Décès et PTIA ne couvrent que 15% des sinistres réels.

Répartition des sinistres assurance emprunteur (Statistiques France Assureurs 2024) :

• Décès : 8%

• PTIA (perte totale autonomie) : 7%

• IPT (invalidité ≥ 66%) : 22%

• ITT (arrêt temporaire > 90 jours) : 63%

Traduction : En ne prenant que Décès/PTIA, vous n'êtes couvert que dans 15% des cas.

Les 85% de sinistres restants (invalidité partielle, arrêts maladie longs) ne sont PAS couverts.

Solution intelligente :

Prenez Décès + PTIA + IPT + ITT en optimisant le tarif via délégation.

Économie possible : -60% par rapport à l'assurance groupe bancaire SANS réduire les garanties.

Consultez notre guide Délégation d'assurance : mode d'emploi pour économiser intelligemment.

Fausse bonne idée 2 : "Je m'assure plus tard si j'ai un problème de santé"

Logique : Attendre de voir si un problème de santé survient, puis s'assurer à ce moment-là.

Problème :

Une fois malade, vous ne pourrez PLUS vous assurer (ou avec surprimes/exclusions majeures).

Exemple :

Lucas, 40 ans, emprunte sans assurance en 2020. En 2022, il découvre un diabète de type 2.

En 2023, il souhaite souscrire une assurance emprunteur :

• Refus total de 3 assureurs

• Acceptation avec surprime 180% chez 1 assureur

• Acceptation avec exclusion totale garantie ITT/IPT chez 1 assureur

Coût final : 3x plus cher qu'en 2020, avec garanties amputées.

Principe : L'assurance fonctionne avant le sinistre, pas après.

Fausse bonne idée 3 : "Mon épargne de 30 000 € suffit comme coussin de sécurité"

Logique : Avec 30 000 € d'épargne, je peux tenir en cas de coup dur.

Problème :

30 000 € = 18 mois de mensualités (si mensualité 1 700 €)

Mais une invalidité permanente ou un arrêt long = 10 à 15 ans de mensualités à payer.

Calcul réel :

Épargne de sécurité : 30 000 €
Mensualités sur 12 ans restants : 1 700 € × 144 = 244 800 €

Déficit : -214 800 €

Votre épargne ne couvre que 12% du risque.

Fausse bonne idée 4 : "La Sécurité sociale me couvre déjà"

Logique : En cas d'arrêt ou d'invalidité, la Sécu paie.

Problème :

Les indemnités Sécurité sociale sont plafonnées et partielles.

Indemnités journalières (arrêt maladie) :

• 50% du salaire brut

• Plafonné à 53 €/jour (1 590 €/mois)

Pension d'invalidité :

• Catégorie 1 (30% invalide) : 30% du salaire → 900 €/mois pour un salaire de 3 000 €

• Catégorie 2 (66% invalide) : 50% du salaire → 1 500 €/mois

• Catégorie 3 (100% invalide + aide tierce personne) : 50% + 1 432 € → 2 932 €/mois

Exemple :

Salaire : 3 500 €/mois
Mensualité prêt : 1 400 €/mois

En cas d'invalidité catégorie 2 :

• Pension Sécu : 1 750 €/mois

• Mensualité : 1 400 €/mois

• Reste à vivre : 350 €/mois → Impossible

La Sécu ne suffit PAS à maintenir votre niveau de vie ET payer votre prêt.

L'arbitrage intelligent : Réduire le coût sans renoncer à la protection

Objectif : Payer le juste prix pour une protection complète.

Solution 1 : La délégation d'assurance (économie moyenne : 12 000 €)

Principe : Changer d'assureur pour payer moins cher à garanties équivalentes.

Économie réelle :

Assurance groupe bancaire : 0,36% = 450 €/an = 9 000 € sur 20 ans
Assurance déléguée : 0,12% = 150 €/an = 3 000 € sur 20 ans

Économie : 6 000 € (sur 20 ans)

Pour un couple sur 25 ans :

• Assurance groupe : 22 500 €

• Assurance déléguée : 7 500 €

• Économie : 15 000 €

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Solution 2 : Optimiser les quotités (pour les couples)

Principe : Adapter la quotité à la contribution réelle de chacun.

Exemple :

Paul : 4 000 €/mois (70% des revenus)
Sophie : 1 700 €/mois (30% des revenus)
Mensualité prêt : 1 500 €

Quotité classique 100/100 :

• Coût : 18 000 € sur 20 ans

• En cas de décès de l'un : Prêt soldé à 100%

Quotité optimisée 70/30 :

• Coût : 10 800 € sur 20 ans (-40%)

• En cas de décès de Paul : Prêt soldé à 70%, reste 450 €/mois à payer (Sophie peut assumer avec son salaire)

• En cas de décès de Sophie : Prêt soldé à 30%, reste 1 050 €/mois (Paul peut assumer)

Économie : 7 200 € sans perte de protection excessive.

Solution 3 : Adapter les délais de franchise

Principe : Allonger le délai de franchise ITT pour réduire le coût.

Délai de franchise ITT : Période d'arrêt avant indemnisation.

Logique :

Si vous avez 6 mois d'épargne de sécurité, prenez une franchise 180 jours.

Économie sur 20 ans : 5 500 € en choisissant franchise 180j au lieu de 30j.

MAIS : Vous devez être capable de tenir 6 mois sans indemnités.

Solution 4 : Négocier une baisse de surprime (profils à risque)

Profils concernés : Fumeurs, surpoids, pathologie stabilisée.

Exemple fumeur :

Taux standard : 0,12%
Taux fumeur : 0,22% (+83%)

Actions :

1. Arrêter de fumer : Après 24 mois sans tabac, renégociez

2. Fournir certificat médical : Prouver absence de pathologie

3. Comparer 10+ assureurs : Les surprimes varient énormément

Résultat possible :

• Assureur A : +120% de surprime

• Assureur B : +40% de surprime

• Économie : 80% de surprime en changeant d'assureur

Pour les profils refusés, consultez nos solutions en cas de refus.

Conclusion : Le coût de l'assurance vs le coût du risque

Le vrai arbitrage n'est PAS :

❌ Assurance (cher) vs Pas d'assurance (gratuit)

Le vrai arbitrage est :

✅ Assurance optimisée (juste prix) vs Risque financier catastrophique (perte logement + dette familiale)

Les chiffres résumés :

La bonne stratégie :

1. ✅ Toujours s'assurer (sauf profils très spécifiques avec patrimoine > 1M€)

2. ✅ Optimiser le coût via délégation et adaptation garanties

3. ✅ Renégocier tous les 3 ans si votre profil s'améliore

Ce qu'il ne faut PAS faire :

❌ Refuser totalement l'assurance pour économiser 10 000 €... et risquer de perdre 250 000 € + votre logement
❌ Accepter l'assurance groupe bancaire sans comparer
❌ Prendre uniquement Décès/PTIA en pensant économiser (vous n'êtes couvert que dans 15% des sinistres)

Passez à l'action : Assurez-vous intelligemment

Étape 1 : Évaluez votre risque réel

Répondez à ces 3 questions :

1. Avez-vous un patrimoine ≥ 2x votre emprunt ? (OUI = risque faible / NON = risque élevé)

2. Avez-vous des personnes à charge ? (OUI = risque élevé / NON = risque modéré)

3. Pouvez-vous tenir 6 mois sans revenus ? (OUI = risque modéré / NON = risque élevé)

Si vous avez répondu NON à au moins 2 questions : L'assurance emprunteur est INDISPENSABLE pour vous.

Étape 2 : Comparez pour payer le juste prix

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Étape 3 : Optimisez vos garanties

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