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Tarification et coûts
Ce que la loi Lemoine ne change pas : surcoûts résiduels, exceptions et plafonds en 2026
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En bref : La loi Lemoine laisse intacts les surcoûts pour les emprunteurs qui dépassent 200 000 € de capital assuré, finissent leur prêt après 60 ans, ont des pathologies non couvertes par le droit à l'oubli (diabète, cardio, etc.), ou changent pour un contrat avec garanties inférieures. Dans ces quatre cas, les alternatives efficaces sont : courtiers spécialisés, convention AERAS, contrat décès-seul, et nantissement assurance-vie.
La loi Lemoine a été présentée comme une révolution. Elle en est une, mais dans un périmètre défini. Au-delà de ce périmètre, les surcoûts d'assurance emprunteur restent aussi réels qu'avant 2022. Les ignorer conduit à des stratégies inefficaces.
Voici les quatre situations où Lemoine ne change pas grand-chose -- et ce qui fonctionne à la place.
Situation 1 : votre prêt dépasse 200 000 € ou se termine après vos 60 ans
C'est la limite la plus structurante. Au-delà de 200 000 € de capital assuré par tête, ou dès que le prêt finit après vos 60 ans, la suppression du questionnaire médical ne s'applique pas.
Pour un emprunteur de 45 ans qui emprunte 250 000 € sur 20 ans (fin à 65 ans) : les deux conditions font défaut. Le questionnaire médical s'applique intégralement. Les surprimes pour pathologies chroniques restent entières.
Qui cela concerne en pratique ?
La majorité des transactions immobilières dans les grandes villes. En 2025, le prix moyen d'un appartement à Lyon est d'environ 4 800 €/m². Un T3 de 65 m² coûte 312 000 €. Pour un emprunteur seul, le capital assuré dépasse le seuil.
Et pour la condition d'âge : un emprunteur de 40 ans qui prend un prêt sur 25 ans (durée standard pour maximiser la capacité d'emprunt) finit à 65 ans. La condition n'est pas remplie.
Le seul levier Lemoine qui reste : la résiliation infra-annuelle. Il s'applique sans condition de montant ni d'âge. Le passage du groupe bancaire à la meilleure délégation disponible avec questionnaire reste rentable dans la quasi-totalité des cas, même pour les profils à risque.
Situation 2 : vous avez une pathologie chronique hors droit à l'oubli
Le droit à l'oubli Lemoine est limité aux cancers et à l'hépatite C guérie. Toutes les autres pathologies chroniques restent dans la sélection médicale complète :
Diabète de type 1 et type 2 (toute sévérité)
Hypertension artérielle (même traitée et contrôlée)
Maladies cardiovasculaires (infarctus, valvulopathies, insuffisance cardiaque)
Maladies auto-immunes (sclérose en plaques, maladie de Crohn, polyarthrite rhumatoïde, lupus)
Insuffisance rénale chronique
BPCO, asthme sévère, syndrome d'apnée obstructive du sommeil
Pathologies psychiatriques (dépression sévère, trouble bipolaire, schizophrénie)
Obésité morbide (IMC > 40)
Pour ces emprunteurs, peu importe la durée écoulée depuis le diagnostic ou la stabilisation : la déclaration reste obligatoire, les surprimes restent possibles, les exclusions restent légales.
Lemoine n'a rien changé pour eux au-delà du seuil de 200 000 €.
Ce qui reste possible :
La convention AERAS (Assurance et Emprunt avec un Risque Aggravé de Santé) est le dispositif institutionnel principal. Trois niveaux d'examen successifs : l'assureur direct, le réassureur, puis un pool de réassureurs. Les conditions du niveau 3 sont strictes (capital <= 420 000 €, fin avant 71 ans), mais permettent l'accès à une assurance pour des profils refusés partout ailleurs. Toutes les informations sur aeras-infos.fr.
Les courtiers spécialisés dans les risques aggravés constituent l'alternative la plus efficace pour les profils complexes. Utwin, Ymanci et Magnolia ont négocié des grilles spécifiques avec des assureurs qui n'acceptent pas ces profils en direct. Ces grilles sont inaccessibles sans intermédiaire.
Situation 3 : vous changez pour un contrat avec garanties inférieures
C'est le piège le plus courant de la résiliation infra-annuelle. Le nouveau contrat est moins cher. Mais il présente une franchise ITT plus longue (180 jours au lieu de 90), une limite d'âge de garantie abaissée, ou une exclusion de certaines activités professionnelles ou sportives.
Dans ce cas, le gain tarifaire est illusoire. Vous vous êtes privé d'une couverture réelle pour économiser quelques euros par mois.
La banque peut légalement refuser ce contrat si les garanties ne sont pas équivalentes à ses critères. Et si elle l'accepte, c'est vous qui supportez le risque de sinistre insuffisamment couvert.
La règle absolue : vérifier l'équivalence des garanties avant toute substitution. La banque communique une liste de ses critères personnalisés (18 critères CCSF au maximum). Chaque critère doit être respecté.
L'équivalence de garanties : guide complet détaille la méthode de vérification critère par critère et les pièges à éviter lors du montage d'un dossier de substitution.
Situation 4 : vous avez plus de 60 ans et un prêt long
Pour les emprunteurs seniors, les mécanismes Lemoine les plus favorables (suppression questionnaire, droit à l'oubli) sont structurellement inaccessibles ou très limités.
Un emprunteur de 63 ans qui emprunte sur 10 ans (fin à 73 ans) : hors périmètre pour la suppression questionnaire (> 60 ans à la fin). Le droit à l'oubli ne s'applique que si un antécédent oncologique est concerné.
Lemoine ne change pas les taux élevés que les assureurs appliquent aux seniors. Un profil de 65 ans paie 0,70-0,90 % en délégation, vs 1,40-1,50 % en groupe. L'écart reste significatif -- la résiliation infra-annuelle reste rentable -- mais les options sont limitées.
Ce qui reste possible pour les 60 ans et plus :
Le contrat décès-seul via courtier spécialisé : en renonçant aux garanties ITT et invalidité (qui cessent de toute façon à 65-70 ans chez la plupart des assureurs), un contrat couvrant uniquement le décès est accessible jusqu'à 75-80 ans selon l'assureur, avec des taux bien inférieurs aux contrats toutes garanties.
Le nantissement d'une assurance-vie : alternative sans questionnaire médical. Le capital nanti doit couvrir le capital restant dû à tout moment. Fiscalement, les versements après 70 ans sont soumis aux droits de succession au-delà de 30 500 €. Pour les patrimoines importants, c'est souvent la solution la plus efficace.
Les contrats spécialisés seniors (Utwin, Ymanci, Magnolia) : des assureurs acceptent des profils jusqu'à 80 ans pour la garantie décès, sous conditions médicales. L'article sur les contrats spécialisés seniors détaille ces options.
Le tableau de synthèse : Lemoine aide ou n'aide pas
Situation | Lemoine aide | Ce qui reste efficace |
|---|---|---|
Prêt <= 200 000 €, fin avant 60 ans, profil à risque médical | Oui : dispense questionnaire | Délégation standard au tarif normal |
Prêt > 200 000 €, profil sain | Partiellement : résiliation seule | Résiliation infra-annuelle (gain 5 000-17 000 €) |
Prêt > 200 000 €, profil avec pathologie chronique (diabète, cardio) | Non pour la dispense, oui pour la résiliation | Courtier spécialisé + AERAS + résiliation |
Cancer guéri >= 5 ans, tout montant | Oui : droit à l'oubli | Délégation au tarif standard |
Cancer < 5 ans de rémission, hors seuil 200 k€ | Non | AERAS niveaux 1-3, courtier spécialisé |
Emprunteur >= 60 ans à la fin du prêt | Partiellement : résiliation seule | Contrat décès-seul, nantissement, courtier |
Changement vers contrat avec garanties inférieures | Non | Vérification équivalence garanties avant substitution |
Quand les surcoûts résiduels deviennent intolérables : les recours
Lemoine ne neutralise pas toutes les surprimes. Mais une surprime excessive reste contestable.
Le cadre légal prévoit deux voies :
La saisine du CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) : il peut être saisi pour avis sur des pratiques tarifaires abusives en matière d'assurance emprunteur. Sa jurisprudence fait référence pour les assureurs.
La contestation directe auprès de l'assureur, via le médecin conseil indépendant. La convention AERAS prévoit une procédure de réexamen médical si l'emprunteur conteste l'évaluation de son risque. Ce réexamen est gratuit.
Le guide des recours pour contester une surprime détaille toutes les procédures disponibles : lettre de contestation, médiateur, DGCCRF, CCSF.
Vérifiez si votre situation vous permet de réduire votre prime sur le simulateur Kidonk.
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FAQ
La loi Lemoine a-t-elle supprimé toutes les surprimes d'assurance emprunteur ?
Non. La loi Lemoine supprime les surprimes médicales uniquement pour les prêts dont le capital assuré est inférieur ou égal à 200 000 € par assuré et remboursés avant 60 ans. Au-delà de ces seuils, les surprimes pour pathologies chroniques (diabète, hypertension, maladies cardiovasculaires) restent intégralement applicables.
Est-ce que la résiliation infra-annuelle est utile même sans bénéficier de la dispense médicale ?
Oui. La résiliation infra-annuelle permet de comparer les offres avec questionnaire médical et de trouver l'assureur le plus favorable à votre profil. Pour un profil avec pathologies chroniques hors périmètre Lemoine, certains assureurs en délégation appliquent des surprimes nettement inférieures aux contrats groupe. La résiliation reste le levier universel.
La convention AERAS est-elle accessible à tous les emprunteurs avec des problèmes de santé ?
La convention AERAS est accessible aux emprunteurs que le marché standard de l'assurance refuse ou surtaxe. Elle s'applique aux prêts immobiliers, professionnels et à la consommation. Le niveau 3 (pool aléatoire) est conditionné à un capital total inférieur à 420 000 € et une fin de prêt avant 71 ans. Les niveaux 1 et 2 n'ont pas de limite de capital explicite.
Que faire si tous les assureurs refusent de couvrir mon profil même avec AERAS ?
Les refus AERAS niveau 3 sont rares mais existent pour les pathologies très lourdes (cancers agressifs actifs, pathologies multiples sévères). Dans ce cas : contrat décès-seul via courtier spécialisé, nantissement assurance-vie, ou financement avec apport personnel majoré pour réduire le capital assuré sous un seuil acceptable. Un courtier spécialisé comme Utwin ou Ymanci peut trouver des solutions que le circuit standard ne propose pas.
